בואו ננפץ את המיתוס. דירה להשקעה איננה השקעה פאסיבית.
אמנם זוהי לא חנות שבכל בוקר, צריך לפתוח את התריס ולשרת את הלקוחות, אך זה עדיין מהווה כאב ראש לא קטן. אחזקה, תיקונים, חיפוש אחר שוכרים המחליפים דירות לעיתים קרובות… וכו' וכו'.
כל זה מחמיר אם החלטתם לפצל את הדירה ליחידת דיור ואז בכל חודש אתם נדרשים לקחת מחשבון ולהתחיל לבצע חישובים של חשבונות הגז, המים, החשמל והארנונה, לדעת מהו יחסו של כל שוכר בתשלום הכללי.
אבל, אם בכל זאת, החלטתם שזה אפיק ההשקעה שהכי נוח לכם והכי ריווחי עבורכם, אז תכירו עוד גופים שישמחו לחלוק אתכם את הרווחים כמו העירייה ומס הכנסה.
העירייה לא זקוקה לדיווח שלכם, היא כבר מכירה את הנכס, אם הרחבתם אותו מסתבר שהיא כבר שלחה מודדים להעריך את גובה הארנונה החדשה או לחלופין היטל השבחה. מס הכנסה לעומתה זקוק לדיווח על ההכנסה הזו. אמנם משכירי דירות רבים לא מדווחים, אם מחוסר מודעות ואם מחוסר רצון…
אך מספיק שכן צר עין או שוכר כועס ונקמן, בכדי שמס הכנסה ידפוק לכם בדלת, עם כל המידע המודיעני שיש לו עליכם.
← ← ←
אז מה מס הכנסה רוצה ממני?
התשובה הפשוטה היא, ובכן: כסף.
הידיעה הרווחת בציבור היא שהכנסות משכירות פטורות ממס. זה נכון, אבל לא מדויק.
כמו בכל הכנסה אם תכניסו הרבה, השותף הטבעי, הלא הוא מס הכנסה, ישמח מאוד ויצטרף לתמונה.
מתי כן חל הפטור ממס?
אם אתם, כאדם פרטי (ולא כחברה או שותפות) משכירים דירות או יחידות למגורים, אתם תוכלו לקבל פטור ממס על ההכנסות משכר הדירה בכל חודש, אם ההכנסות מכל הדירות והיחידות אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024).
שימו לב: אם מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים או שהדירה היא חלק מהעסק של המשכיר, הפטור לא יחול אוטומטית.
אם ההכנסה משכר הדירה באותו חודש היא מעל 5,654 ₪, תוכלו לקבל פטור חלקי עבור שכר הדירה בחודש זה. על החלק שלא פטור יחול מס שולי בשיעור 31% מס. יש לקחת בחשבון כי מתחשבים בכל הדמי שכירות שהתקבלו ללא יכול לקזז הוצאות.
ככל שההכנסה תעלה על תקרת הפטור, תקרת הפטור תקטן בהתאם לסכום העולה עליה. כלומר אם ההכנסה משכ"ד עולה ב 1 ₪ על הפטור בסך 5,654 ש"ח ההכנסה שאינה פטורה תהיה 2 ש"ח.
כלומר. אם הדירה מושכרת ב 6,000 ₪, זאת אומרת 346 ₪ עודפים על התקרה ולכן הפטור יחול רק על 5,308 שח, והסכום החייב במס יהיה 692 ₪.
הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד ולא באופן שנתי.
אם אתם משכירים כמה וכמה דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבלתם מהשכרת הדירות, וכל עוד סך כל ההכנסות בחודש מסוים נמוך מ-11,308 ₪, תוכלו ליהנות מהפטור באותו חודש כאמור.
למשל אדם שמכניס 10,000 שח משכ"ד יכול ליהנות מפטור של 1,308 שח בחודש ועל היתר יצטרך לשלם מס בשיעור של החל מ 31% כלומר החל מ 2,695 ₪ מס לחודש.
ישנו מסלול נוסף ובו תוכלו ללכת למסלול מיסוי מופחת בשיעור 10% מס על כל ההכנסות משכר דירה. גם כאן מדובר באפשרות למי שמשכיר דירה למגורים בלבד וללא יכולת ניכוי הוצאות.
אם נחזור לדוגמא שציינו קודם, אדם שמכניס 10,000 שח משכ"ד יכול להנות משיעור מס מופחת של 1,000 שח בחודש.
← ← ←
יש מסלול שלישי והוא ללכת מראש למסלול מס שולי שמתחיל ב 31% כבר מהשקל הראשון.
למי זה שווה בכלל?
היתרון שבמסלול זה אפשר לנכות הוצאות אחזקה של הדירה, מי שהיו לו הוצאות מאד משמעותיות יתכן בהחלט שזה יהיה שווה לו. שימו לב שהוצאות שיפוץ לא נחשבות להוצאות שוטפות, רק תחזוקה ממש.
אני הכרתי את זה מקרוב מאוד…
אי שם בעוד אנו ממתינים לאישור אכלוס לדירתנו, שכרנו דירת גג קטנה. גג הרעפים היה שבור בחלקו והגשם דלף וטפטף פנימה, לתוך הדירה. זה היה כה בלתי נסבל עד שמצאתי עצמי יושבת על הספה ולא מבינה למה הטעם של הקפה פתאום כה מוזר, ואז הבטתי כלפי מעלה… איטום טוב לגג והקמת קו ניקוז חדש זו הוצאה גדולה לעיתים יותר מכל שכר הדירה השנתי. במקרה כזה ודאי שעדיף ללכת למסלול המתחשב בהוצאות.
← ← ←
בעל הדירה המשכיר מספר דירות יכול לבחור מסלול פטור עבור אחת מהן ומסלול 10% או מס שולי עבור הדירות האחרות לפי הצורה המיטיבה עימו. הפטור יינתן לאחר חישוב כל ההכנסות משכר דירה כפי שצוין לעיל.
השכרה של מספר גדול של דירות (או יחידות דיור) עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ולא תזכה בפטור ממס.
כעת תעשו עם עצמכם חושבים האם השקעה בדירה או יחידה עדיין אכן שווה לכם.
בהצלחה!
← האמור בטור זה הינו מידע בסיסי ומתומצת ואינו מהווה חוות דעת מקצועית מחייבת ואין להסתמך על הנאמר בה מבלי לקבל חוות דעת חתומה ורשמית